Experteneinschätzung: Wann platzt die Immobilienblase?

Die Immobilienblase und Ihr mögliches Platzen wird und wurde in den Medien bereits ausgiebig diskutiert. Doch was genau ist die Immobilienblase eigentlich und unter welchen Umständen könnte sie platzen? Lesen Sie jetzt die Einschätzung des Immobilienfinanzierungsexperten und Gründers von Bambus Franz Hoerhager.

Wir von Bambus werden oft gefragt, wann die Immobilienblase in Deutschland platzen wird. Die einzig richtige und seriöse Antwort darauf ist: Wir wissen es nicht. Darüber hinaus ist sogar unklar, ob es überhaupt eine Immobilienblase gibt. Daher können Sie allgemeingültige Aussagen wie „Immobilienpreise steigen immer“ getrost ignorieren. Denn niemand weiß, was in der Zukunft passieren wird. Doch widmen wir uns zunächst der Frage: Was macht eine Immobilienblase überhaupt aus?

Das wichtigste im Überblick

• Immobilienblasen sind unverhältnismäßige Anstiege der Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum

• Gemessen werden Immobilienblasen anhand der Entwicklung der Mietrendite und der Relation von Einkommen zu Immobilienpreisen, aber auch der Leistbarkeit

• Die Inflation sowie Arbeitslosenquote tragen auch zur Bildung einer solchen Blase bei

• Trotz zurückhaltender Prognosen von Experten gibt es mehrere Faktoren wie staatliche Eingriffe, hohe Transaktionsgebühren und steigende Finanzierungskosten, die das Risiko einer Immobilienblase erhöhen und zu einem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage führen könnten.

• Immobilienbesitzer sollten ihr Vermögen durch Diversifizierung schützen und sich bei der Aufnahme von Fremdkapital professionell beraten lassen, um Risiken zu minimieren und ihr Eigentum vor einem möglichen Wertverlust durch das Platzen der Immobilienblase abzusichern.

Das ist eine Immobilienblase

Spekulationsblasen beschreiben eine Situation, in denen der gehandelte Wert den intrinsischen – also tatsächlich angemessenen Wert einer Immobilie – übersteigt. Käufer sind also bereit, einen hohen Preis für eine Immobilie zu zahlen, der möglicherweise nicht nachhaltig ist. So kann sich eine Immobilienblase entwickeln, die wie eine Seifenblase durch den Preis groß aufgeblasen wird, aber mittelfristig wieder zurück auf das normale Preisniveau "platzt". Das kann passieren, wenn Käufer plötzlich nicht mehr bereit sind, überhöhte Preise für Häuser und Eigentumswohnung zu bezahlen, die Zinsen steigen und sich weniger Menschen eine Immobilie leisten können.

Diese Indikatoren führen zur Blasenbildung

Anders als bei Unternehmen, deren Produkt- und Dienstleistungsangebote wachsen können, bleiben Immobilien im Regelfall unverändert. Die Einflussfaktoren auf Immobilienanlagen sind also eher abhängig von globalen und regionalen volkswirtschaftlichen Entwicklungen, die zur Blasenbildung beitragen können. Wie hoch die Wahrscheinlichkeit des Platzens der Immobilienblase derzeit ist, kann regelmäßig in Studien des Deutsche Instituts für Wirtschaftsforschung und dem Real Estate Bubble Index der Schweizer Bank UBS nachgelesen werden.

Leistbarkeitsfaktor

Ein beliebter Indikator zur Einschätzung des Blasenrisikos ist die Anzahl der Jahre, die ein durchschnittlicher Angestellter benötigen würde, um sich eine 60-Quadratmeter-Wohnung kaufen zu können. Der Indikator misst in der jeweiligen Region, ob sich die lokale Bevölkerung eine Immobilie leisten kann. Der Berechnung liegt die Annahme zugrunde, dass der Wohnraum primär für die lokale Bevölkerung bestimmt ist und geht der Frage nach, ob die regionalen Immobilienpreise nachhaltig von der lokalen Nachfrage gestützt werden. Dieser Faktor ist in den letzten Jahren in den Städten zunehmend gestiegen. Die Immobilienpreise steigen also schneller als die Gehälter.

Inflation

Ein weiterer Indikator, der zur Blasenbildung beitragen kann, ist die allgemeine Inflation in Österreich, die sich natürlich auch auf die Immobilienpreise auswirkt. Bei Betrachtung der inflationsbereinigten Quadratmeterpreise für Immobilien wird deutlich, dass der Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten zu einem großen Teil auf die Inflation zurückzuführen ist.

So hoch ist das Risiko des Platzens der Immobilienblase derzeit

Die Wohneigentumspreise im österreichischen Immobilienmarkt sind in den vergangen Jahren stetig angestiegen. Dies wird als Argument für das erhöhte Risiko für das Platzen einer Immobilienblase gedeutet. Man ist sich uneinig, wann der Boom in einen “Crash” also in das Platzen der Immobilienblase übergehen wird, jedoch ist ein Ende bislang nicht in Sicht. Ein weiterer Indikator für eine Immobilienblase ist die erhöhte Arbeitslosenquote. Je mehr Menschen Einkommenseinbußen haben, desto weniger ist die Nachfrage nach Wohneigentum. Faktoren, die das Risiko wieder übersehbar machen, ist die Einkommen/Hauspreis-Rate oder die Einbildung, dass der Immobilienmarkt weiterhin eine sichere Investition wäre. Immerhin ist der Immobilienmarkt weiterhin die attraktivste Anlageform für Österreicherinnen und Österreicher.

Diese Einflüsse können zum Platzen der Immobilienblase führen

Viele Experten halten sich angesichts des Anstiegs der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren momentan mit negativen Prognosen hinsichtlich der Immobilienblase zurück. Es gibt jedoch einige konkrete Entwicklungen, die zum Platzen der Immobilienblase führen könnten.

Ausschlaggebender Faktor könnten staatliche Eingriffe in den Markt durch Gesetze und Steuererhöhungen sein, wie zum Beispiel die Begrenzung oder Kürzung der Mieteinnahmen. Doch nicht nur der Besitz, sondern auch der An- und Verkauf von Immobilien kann über Steuern und Abgaben beeinflusst werden. So haben in den letzten Jahren einige Städte hohe Transaktionsgebühren eingeführt, um Immobilienblasen einzudämmen. Doch entgegen diesem guten Vorsatz könnte auch das Gegenteil – also das Platzen der Immobilienblase – das Resultat sein.

Darüber hinaus haben vor allem die Finanzierungskosten großen Einfluss auf Immobilienpreise. Denn höhere Zinsen – zum Beispiel durch Anpassung des Leitzins – verteuern die Immobilie und führen dazu, dass die Gruppe der möglichen Käufer stark verkleinert wird, weil sich nur noch sehr wenige die monatlichen Raten leisten können. Die Nachfrage wird also stark reduziert und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage gerät plötzlich aus dem Gleichgewicht, was wiederum das Platzen der Immobilienblase begünstigen könnte.

Welche Folgen hat es, wenn die Immobilienblase platzen sollte?

Immobilienbesitzer

Schuldenfreie Immobilienbesitzer sind nicht gezwungen, bei fallenden Preise zu reagieren und können die Krise einfach abwarten. Bei Personen, die eine Finanzierung mit Fremdkapital haben, tritt der sogenannte "Leverage-Effekt" im negativen Fall ein. Durch eine Reduktion des Immobilienwertes, kann die Restschuld diesen überschreiten und es kommt zu einer Überschuldung. In diesem Fall kann man entweder eine zusätzliche Besicherung bei der Bank hinterlegen oder im schlimmsten Fall kann die Immobilie versteigert werden.

Immobilienkäufer

Immobilienkäufer sind in solch einer Situation mit dem Problem konfrontiert, dass sie mehr Eigenkapital benötigen, da Banken sich mit Immobilienkrediten in dieser Marktsituation eher zurückhalten. Dies bietet auf der anderen Seite jedoch häufig attraktive Möglichkeiten in den Immobilienmarkt einzusteigen.

Anleger

Käufer von Anlegerwohnungen und Immobilienfondsanleger sind auf Grund der fallenden Immobilienpreise mit Wertverlusten konfrontiert.

So gehen Immobilienbesitzer am besten mit der unklaren Situation hinsichtlich der Immobilienblase um

Auch wir als Immobilienexperten können also nicht vorhersagen, ob und wann die Immobilienblase platzen wird. In jedem Fall empfehlen wir Ihnen als Immobilienbesitzer, dass Sie Ihr Eigenheim genauso betrachten, wie jeden anderen Vermögenswert auch. Und Sie schützen Ihre Anlagen am besten vor Wertverlust durch das Platzen der Immobilienblase, wenn Sie folgende Empfehlungen beherzigen:

1. Schützen Sie Ihr Vermögen durch Diversifizierung, indem Sie Ihren Besitz in verschiedene Immobilien und Anlageklassen streuen.

2. Lassen Sie sich bei der Aufnahme von Fremdkapital professionell beraten. Denn wenn Sie keines aufnehmen, optimieren Sie Ihr Vermögen möglicherweise nicht. Wenn Sie zu viel aufnehmen, setzen Sie sich unnötigen Risiken aus.

Sie haben noch Beratungsbedarf? Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Immobilienfinanzierungsexperten von Bambus.