So funktioniert der Hausverkauf mit Wohnrecht in Österreich

Wer ein Haus besitzt und darüber nachdenkt, es zu verkaufen, aber dennoch darin wohnen bleiben möchte, stößt früher oder später auf das Konzept des Hausverkaufs mit Wohnrecht. Gerade in Österreich ist diese Möglichkeit für viele Immobilieneigentümer attraktiv – sei es zur finanziellen Absicherung im Alter oder zur frühzeitigen Vermögensübertragung an die nächste Generation. Doch wie funktioniert der Hausverkauf mit Wohnrecht konkret, welche Vor- und Nachteile gibt es, und welche Alternativen wie etwa der Teilverkauf sind sinnvoll?

Was bedeutet „Hausverkauf mit Wohnrecht“?

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht verkauft der Eigentümer seine Immobilie, behält aber das Recht, weiterhin darin zu wohnen. Dieses Wohnrecht kann befristet oder als Wohnrecht auf Lebenszeit ausgestaltet werden und wird im Grundbuch eingetragen. Es ist nicht vererbbar und endet entweder nach Ablauf der vereinbarten Frist oder mit dem Tod des Berechtigten. Das Wohnrecht kann als reines Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht vereinbart werden – letzteres erlaubt dem Berechtigten etwa auch, die Immobilie zu vermieten.

Vorteile des Hausverkaufs mit Wohnrecht

• Finanzielle Liquidität:

  Der Verkäufer erhält den Verkaufserlös und kann diesen für die Altersvorsorge, zur Schuldentilgung oder für andere Zwecke nutzen, ohne ausziehen zu müssen. Meist übersteigt der Erlös sogar den Kapitalbedarf bei Weitem und sollte daher vorsichtig und langfristig investiert werden, um für mögliche unerwartete Ereignisse in der Zukunft noch verfügbar zu sein.

• Sicherheit:

  Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und ist somit rechtlich abgesichert. Der neue Eigentümer muss das Wohnrecht respektieren. Renovierungen müssen in der Regel gemeinsam abgestimmt werden.

• Verbleib in der vertrauten Umgebung:

  Gerade ältere Menschen profitieren davon, weiterhin im gewohnten Zuhause wohnen zu können.

Nachteile des Hausverkaufs mit Wohnrecht

• Niedrigerer, fixer Verkaufspreis:

  Das Wohnrecht kann man mit einem Mietvertrag vergleichen, der lebenslange oder auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird. Anstatt jedoch die Miete laufend zu zahlen, wird das Wohnrecht bewertet und direkt vom Kaufpreis abgezogen. Es wird also die Nutzung der gesamten Immobilie für die gesamte Laufzeit im Voraus bezahlt.

• Eingeschränkter Käuferkreis und komplexere Verhandlungen:

  Viele Käufer suchen eine Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Mit bestehendem Wohnrecht ist die Nutzung eingeschränkt, was die Suche nach Interessenten erschwert. Zudem ist die Vertragsgestaltung aufwändiger. Es müssen genaue Regelungen zu Kostenübernahme, Instandhaltung und Nutzung getroffen werden.

• Fairness und Flexibilität:

  Das Wohnrecht im Voraus zu bezahlen ähnelt vom Konzept her einer Leibrente, die als Glückspiel definiert ist. Verstirbt der Verkäufer früher als geplant, hat der Käufer ein gutes Geschäft gemacht und umgekehrt. Das kann zu dramatischem Ungleichgewicht führen. Natürlich sind künftige Planänderungen, wie etwa der Umzug in ein Pflegeheim, dadurch auch erschwert.

Wie wird das lebenslange Wohnrecht berechnet?

Der Wert des lebenslangen Wohnrechts wird meist anhand des sogenannten Kapitalwerts berechnet, der mit der jährlichen Miete multipliziert wird. Der Kapitalwert stellt Laufzeit des Wohnrechts unter Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus dar.

Das Wohnrecht wird gleich beim Verkauf vom Kaufpreis abgezogen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Verkäufer im Voraus für dieses Wohnrecht bezahlt, anstatt etwa laufend eine Miete zu zahlen. Dadurch entgeht dem Verkäufer die Möglichkeit, das Geld anzulegen und dafür Zinsen zu erhalten. Um diesen Schaden auszugleichen wird der Kapitalwert berechnet, der bei höheren Zinsen für eine niedrigere Bewertung des Wohnrechts sorgt.

Beispiel: Eine 65-jährige Frau hat eine Lebenserwartung von 21,57 Jahren und verkauft ihr Haus im Wert von €500.000.

Der Kapitalwert kommt bei einem Zinssatz von 3% auf 14,9 Jahre. Da die Miete im Voraus bezahlt wird, muss sie also „nur“ für 14,9 Jahre, anstatt für die gesamte weitere Lebenserwartung bezahlt werden.

Die Miete für das Haus liegt bei monatlich €2.000, also €24.000 im Jahr.

Das Wohnrecht hat dementsprechend einen Wert von 14,9 x €24.000 = €357.600.

Es bleiben der Verkäuferin vom Gesamtwert (€500.000) nach Abzug des Wohnrechts also nur €142.400.

Man sieht, der Verkauf mit Wohnrecht zahlt sich meist nur in hohem Alter aus.

Wohnrecht im Grundbuch

Das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden, um rechtlich wirksam und gegenüber Dritten durchsetzbar zu sein. Nur so ist sichergestellt, dass der neue Eigentümer das Wohnrecht respektieren muss. Die Eintragung erfolgt gemäß §521 ABGB und sollte notariell beglaubigt werden.

Alternativen: Teilverkauf als flexible Lösung

Eine attraktive Alternative zum klassischen Hausverkauf mit Wohnrecht ist der Teilverkauf, wie ihn Anbieter wie bambus.io ermöglichen. Beim Teilverkauf wird nur ein Teil (bis zu 50–70 %) der Immobilie verkauft. Der Eigentümer erhält sofort Liquidität, bleibt aber Haupteigentümer und kann weiterhin im Haus wohnen. Für den verkauften Anteil zahlt er eine monatliche Nutzungsgebühr, ähnlich einer Miete.

Vorteile des Teilverkaufs:

• Der Auszahlungsbetrag kann flexibel gewählt werden, der Rest des Vermögens bleibt im Haus investiert.

• Der Verkäufer bleibt flexibel, kann jederzeit ganz verkaufen oder den verkauften Anteil zurückkaufen und profitiert weiterhin von Wertsteigerungen.

• Das Wohnrecht wird durch ein Fruchtgenussrecht abgesichert, das im Grundbuch eingetragen wird.

• Das Wohnrecht wird nur für den verkauften Anteil und laufend bezahlt, also nicht für das ganze Haus im Voraus.

Fazit

Der Hausverkauf mit Wohnrecht in Österreich ist eine interessante Option für Eigentümer, die Liquidität benötigen, aber weiterhin in ihrem Zuhause wohnen bleiben möchten. Die wichtigsten Aspekte sind die rechtssichere Gestaltung des Wohnrechts, die realistische Wertermittlung und die klare Regelung aller Rechte und Pflichten. Wer mehr Flexibilität sucht, sollte Alternativen wie den Teilverkauf prüfen – insbesondere, wenn der vollständige Verkauf mit Wohnrecht nicht die gewünschten finanziellen Vorteile bringt. Anbieter wie bambus.io bieten hier innovative Modelle, die individuell auf die Bedürfnisse von Hausbesitzern zugeschnitten sind.