Schenkungs- und Erbschaftssteuer bei Immobilien
Sie beschäftigen sich damit, wie Sie Ihre Immobilien innerhalb der Familie weitergeben können, ohne dabei mehr Abgaben als nötig zahlen zu müssen? Dann geht es Ihnen wie Millionen Menschen in Deutschland jedes Jahr, die sich mit der Schenkungs- und Erbschaftssteuer auseinandersetzen. Nach wie vor machen Immobilien einen Großteil des in Deutschland vererbten Vermögens aus.
In Österreich gibt es übrigens keine Steuern auf Schenkungen und Erbschaften von Immobilien, allerdings fällt dort immer die Grunderwerbsteuer an. Diese liegt bei 3,5 % des Verkehrswerts der Immobilie, bei Übertrag innerhalb der Familie etwas weniger.
Was ist der Unterschied zwischen Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer?
Die Steuersätze und Freibeträge von Schenkungs- und Erbschaftssteuer sind weitgehend identisch. Schenkungen und Erbschaften werden also steuerlich nahezu gleich behandelt. Freibeträge werden alle 10 Jahre zurückgesetzt und Ihnen erneut zur Verfügung gestellt. Dadurch können Sie Ihre Steuerlast optimieren.
Im Folgenden stellen wir die wichtigsten Regelungen dar, die Sie zur Ermittlung der Erbschaftssteuer kennen sollten. Wir empfehlen jedoch im Einzelfall immer, einen Steuerberater hinzuzuziehen.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
Um die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer für eine Immobilie zu berechnen, sind drei Faktoren entscheidend: Das Verwandtschaftsverhältnis, der Wert der Immobilie und die Frage der Nutzung.
Verwandtschaftsverhältnis und Freibeträge
Das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) unterscheidet drei Erbschaftsteuerklassen, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis der Erben zum Erblasser richten.
| Erbschaftssteuerklassen | Personenkreis (Erben) | geltende Freibeträge |
|---|---|---|
| I | Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kind (auch Adoptivkind und Stiefkind) | 400.000 Euro | |
| Enkelkind, das anstelle des Kindes/Stiefkindes des Erblassers erbt, wenn dieses bereits gestorben ist | 400.000 Euro | |
| Enkelkind oder Stiefenkelkind | 200.000 Euro | |
| Urenkel oder weitere Abkömmlinge | 100.000 Euro | |
| Eltern oder Großeltern beim Erben (nicht bei der Schenkung) | 100.000 Euro | |
| II | Eltern oder Großeltern bei Schenkungen | 20.000 Euro |
| Geschwister oder Halbgeschwister | 20.000 Euro | |
| Nichte oder Neffe | 20.000 Euro | |
| Stiefeltern | 20.000 Euro | |
| Schwiegereltern oder Schwiegerkinder | 20.000 Euro | |
| Geschiedene Ehepartner oder Lebenspartner einer aufgehobenen eingetragenen Partnerschaft | 20.000 Euro | |
| III | Alle übrigen | 20.000 Euro |
Umfang des Erbes und der Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuerklasse aus der obigen Tabelle benötigen Sie, um die Höhe der Erbschaftssteuer genau zu berechnen. Und zwar so: Zunächst ziehen Sie den Freibetrag von dem Erbe ab und dann entnehmen Sie unserer nächsten Tabelle den Steuersatz für Ihren Fall, um ihn auf den Restbetrag anzuwenden.
Fällige Erbschaftssteuer = (Erbe - Freibetrag) * Erbschaftssteuersatz
| Erbschaft in EUR | Steuersatz in Prozent | ||
|---|---|---|---|
| Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III | |
| Bis 75.000 | 7 | 15 | 30 |
| Bis 300.000 | 11 | 20 | 30 |
| Bis 600.000 | 15 | 25 | 30 |
| Bis 6 Millionen | 19 | 30 | 30 |
| Bis 13 Millionen | 23 | 35 | 50 |
| Bis 26 Millionen | 27 | 40 | 50 |
| Ab 26 Millionen | 30 | 43 | 50 |
Im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) werden selbst bewohnte Immobilien gesondert behandelt. So zahlt ein Ehepartner, welcher in der Immobilie wohnen bleibt, keine Erbschaftssteuer. Voraussetzung dafür ist, dass der Erblasser die Immobilie bis zuletzt selbst genutzt hat. Außerdem muss die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst genutzt werden - sonst wird nachträglich doch eine Erbschaftssteuer erhoben.
Auch Kinder können von Ihren Eltern auf diese Art steuerfrei erben, allerdings nur bis zu einer Größe von 200 qm Wohnfläche. Bei größeren Immobilien wird nur der darüber hinausgehende Anteil versteuert.
Transaktionskosten beim Erben
Egal ob Sie eine Immobilie als Schenkung erhalten, erben oder kaufen - bestimmte Transaktionskosten fallen beim Übertrag einer Immobilie immer an. Diese Kosten umfassen den Grundbucheintrag, die Notargebühren und, falls notwendig, auch das Gutachten für die Wertermittlung.
Wird die Immobilie innerhalb der Familie vererbt fällt in Deutschland keine Grunderwerbsteuer an. Die Erbschaftsteuer gilt dann als ausreichend. Ist der Erbe hingegen kein Familienmitglied, so wird die reguläre Grunderwerbsteuer fällig. Diese liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage.
Erbschaftssteuer mit Immobiliendarlehen finanzieren
Trotz der Freibeträge und der Sonderregelung bei Eigennutzung kann es vorkommen, dass Erben nicht in der Lage sind die Steuerlast einer zu erbenden Immobilie zu tragen. In solchen Fällen bietet es sich an, die Erbschaftssteuer über ein günstiges Immobiliendarlehen zu finanzieren. Denn Kredite auf Immobilien sind aufgrund der hohen Sicherheit im Vergleich zu anderen Darlehen eher günstig und die Erben gewinnen Zeit, um die steuerliche Belastung bzw. das Darlehen nach und nach zu bezahlen.
