So funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf

Sie haben von Immobilien-Teilverkäufen gehört und fragen sich, was es damit auf sich hat? Lesen Sie jetzt wie ein Teilverkauf abläuft, was die Vor- und Nachteile sind und für wen sich ein Teilverkauf lohnen kann.

Ältere Immobilienbesitzer stehen nicht selten vor dem Problem, dass sie über wertvolles Eigentum verfügen, aber nur wenig Geld zur freien Verfügung haben. Seit 2018 bieten deshalb immer mehr Unternehmen Teilverkäufe an, bei denen die Verkäufer weiterhin eigenständig über ihr Eigentum verfügen können. Hier erfahren Sie, was ein Teilverkauf ist und worauf Sie achten müssen.

Was ist ein Teilverkauf?

Vereinfacht gesagt verkauft ein Immobilienbesitzer einen Teil seiner Immobilie und mietet diesen zurück. Er kann dann selbst entscheiden, ob er oder etwa seine Erben den Teil wieder zurückkaufen oder ob die Immobilie ganz verkauft wird. Beim Gesamtverkauf wird der Erlös auf die Besitzer entsprechend Ihrer Anteile aufgeteilt.

Grundsätzlich liegt einem Teilverkauf ein regulärer Kaufvertrag zugrunde, durch den der Käufer zum Miteigentümer einer Immobilie wird. Der Besitzer (Teilverkäufer) erhält dadurch einen Teil seines Vermögens ausbezahlt, das er auch uneingeschränkt verwenden kann, etwa für Renovierungen, für Familienmitglieder oder einfach um den eigenen Lebensstandard zu erhöhen.

Der Teilverkäufer nutzt weiterhin unverändert die gesamte Immobilie und der Käufer wird nur zum stillen Teilhaber. Im Gegenzug leistet der Teilverkäufer monatliche Nutzungsgebühren für den verkauften Teil an den Käufer.

Während dieser Miteigentümerschaft kann der Teilverkäufer entscheiden, ob er den verkauften Anteil zurückkaufen möchte oder ob die gesamte Immobilie veräußert wird.

Wie läuft ein Teilverkauf ab?

Wenn Sie sich für den Teilverkauf Ihrer Immobilie entschieden haben, besprechen Sie zunächst mit Ihrem Käufer den zu verkaufenden Anteil und weitere Details wie Lage, Wohn- und Gewerbefläche, Zustand etc. Daraufhin können Sie eine unverbindliche Schätzung darüber erhalten, wie viel Geld Sie für den Teilverkauf erhalten.

Der nächste Schritt ist die Wertschätzung Ihrer Immobilie durch einen Sachverständigen. Auf Basis dieses Gutachtens erhalten Sie vom Käufer ein Angebot. Wenn Sie sich geeinigt haben, wird der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und Sie erhalten den vereinbarten Kaufpreis.

Dieser Verkaufsvorgang ähnelt einem regulären Immobilienverkauf. Es werden die gleichen Steuern und Abgaben fällig, die vom Verkäufer und/oder Käufer getragen werden. Informieren Sie sich rechtzeitig über die Gesetzeslage in Ihrem Bundesland und die vertraglichen Vereinbarungen mit dem Käufer.

Kosten und Lasten beim Teilverkauf

Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro und möchten 20 Prozent verkaufen. Theoretisch sollten Sie dafür ungefähr 100.000 Euro erhalten. Was Sie tatsächlich bekommen können, hängt vom individuellen Angebot des Käufers ab.

Der neue stille Teilhaber erhält eine vertraglich festgelegte monatliche Nutzungsgebühr, ähnlich einer Miete. Diese liegt üblicherweise in der Größenordnung der Mietrendite, also jährlich in etwa 5-6 Prozent des Anteils des stillen Teilhabers. In diesem Beispiel also bei 100.000 Euro x 5,5 Prozent = 5.500 Euro jährlich bzw. knapp 459 Euro monatlich.

Im Gegenzug erhält der Verkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Er darf weiterhin frei über die Immobilie verfügen. Außerdem erhält er in der Regel ein Vorkaufsrecht auf den verkauften Anteil, das auch vererbt werden kann. Kosten für Instandhaltung und Renovierung trägt in der Regel weiterhin der Verkäufer. Darin unterscheiden sich die stillen Teilhaber maßgeblich von Vermietern.

Für wen lohnt sich ein Teilverkauf?

Ein Teilverkauf kann ein guter Weg für Sie sein, Ihre Immobilie schnell zu Geld zu machen ohne sich zu verschulden oder das Eigentum und die eigene Souveränität aufzugeben. Denn so können Sie auch weiterhin über Sanierungen, Renovierungen und mögliche Umbauten selbst entscheiden. Zusätzlich halten Sie sich die Möglichkeit offen, den verkauften Teil Ihrer Immobilie zurückzukaufen. Das könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie aktuell Kapitalbedarf haben und in ein paar Jahren die Ausschüttung einer höheren Summe (beispielsweise durch eine Kapitallebensversicherung) erwarten.

Bambus berät Sie gerne zu verschiedenen Teilverkaufsangeboten. Für die meisten Lebenssituationen gibt es eine passende Lösung. Unsere Aufgabe ist es, Sie auf dem Weg dorthin optimal zu begleiten.