Was ist ein Annuitätendarlehen und wie berechnet sich dieses?

Als Hauskäufer oder für den Bau eines Eigenheims brauchen Sie in der Regel eine Menge an Kapital. Dabei ist es eher selten der Fall, dass man beim Kauf oder Bau komplett über das notwendige Geld verfügt. Aus diesem Grund spielt in den meisten Fällen ein Immobiliendarlehen eine entscheidende Rolle. Dabei gibt es unterschiedliche Varianten von Darlehen, wobei das Annuitätendarlehen mit Abstand am weitesten verbreitet ist. Erfahren Sie in diesem Ratgeberbeitrag, welche verschiedenen Immobiliendarlehen es gibt. Darüber hinaus können Sie auch nachlesen, was ein Annuitätendarlehen auszeichnet und wie es sich berechnet.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, bei dem sich die feste monatliche Zahlung aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Die Annuität wird in vielen Fällen auch als Kreditrate bezeichnet.

Die Kreditrate bleibt bei einem Annuitätendarlehen während der vereinbarten Laufzeit immer gleich. Allerdings verändert sich im Laufe der Rückzahlung die Höhe der beiden Bestandteile der Kreditrate. Das hängt damit zusammen, dass der Zinsanteil sich im Laufe der Zeit immer weiter verringert, und zwar aufgrund der sukzessiven Verringerung des Restbetrages. Auf der anderen Seite erhöht sich bei einem Annuitätendarlehen im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil. Das hängt damit zusammen, dass aufgrund des sinkenden Zinsanteils ein höherer Anteil für die Rückzahlung zur Verfügung steht.

Durch dieses Zusammenspiel von Zinsanteil und Tilgungsanteil bleibt die Annuität während der vereinbarten Zinsbindung (häufig 10 Jahre) immer gleich hoch. Sie zahlen also bei einem Annuitätendarlehen jeden Monat die gleiche Kreditrate. In Deutschland wird bei einem solchen Immobiliendarlehen eine Mindesttilgung von 2 Prozent verlangt.

Exkurs: Alternativen zum Annuitätendarlehen

Wie bereits angesprochen ist das Annuitätendarlehen bei der Immobilienfinanzierung am weitesten verbreitet. Trotzdem gibt es auch andere Varianten von Immobiliendarlehen, die in manchen Situationen ebenfalls sinnvoll sein können.

Dabei handelt es sich zunächst um ein sogenanntes endfälliges Darlehen. Bei dieser Darlehensvariante zahlen Sie als Kreditnehmer während der vereinbarten Laufzeit lediglich die Zinsen zurück. Eine Tilgung des Darlehens erfolgt bei dieser Variante nicht. Häufig wird bei einem solchen endfälligen Darlehen zusätzlich eine Lebensversicherung abgeschlossen, um durch die in dieses Anlageprodukt eingezahlten Beiträge am Ende der Darlehenszeit eine komplette Tilgung zu leisten.

Eine weitere Alternative zum Annuitätendarlehen ist das Tilgungsdarlehen. Bei dieser Darlehensform bleibt die Tilgung während der gesamten Laufzeit gleich und durch die Reduzierung des Darlehensbetrages sinkt die Zinsbelastung jeden Monat weiter. Dadurch verringert sich insgesamt von Monat zu Monat die Kreditrate.

Die Berechnung eines Annuitätendarlehens

Ein Annuitätendarlehen erscheint vielleicht auf den ersten Blick ein wenig kompliziert. Allerdings brauchen Sie sich keine Sorgen machen, weil es im Internet zahlreiche Rechner gibt, mit denen Sie eine Annuität problemlos berechnen können.

Darüber hinaus ist aber auch die Formel hinter einem Annuitätendarlehen höchstens auf den ersten Blick kompliziert. Grundsätzlich gilt bei einem Annuitätendarlehen:

• Annuität = Kreditbetrag x Annuitätenfaktor

• Formel für den Annuitätenfaktor: [(1 + Zinssatz)^Laufzeit × Zinssatz] ÷ [(1 + Zinssatz)^Laufzeit - 1)]

Für das bessere Verständnis erläutern wir Ihnen die Berechnung mit einem einfachen Beispiel zu den folgenden Parametern: Kreditsumme 100.000 Euro, 1% Zinsen und 30 Jahre Laufzeit:

Dieses Beispiel verdeutlicht sehr anschaulich, dass die Annuität während der vereinbarten Laufzeit immer gleich bleibt. Eine wichtige Rolle spielt aus diesem Grund bei einem Annuitätendarlehen auch immer die vereinbarte Zinsbindung.

Die Vorteile und Nachteile

Ein Annuitätendarlehen ist bei der Finanzierung eines Kaufs einer Immobilie weit verbreitet. Das liegt vor allem daran, dass ein solches Immobiliendarlehen eine ganze Reihe von Vorteilen für Sie als Kreditnehmer mit sich bringt.

Zu den großen Vorteilen gehören

• Eine hohe Planungssicherheit: Sie können bei einem Annuitätendarlehen innerhalb der vereinbarten Sollzinsbindung immer mit einer gleichbleibenden festen monatlichen Rate kalkulieren. Darüber hinaus kennt man von Anfang an eine noch vorhandene Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Entsprechend kann man sich frühzeitig mit einer notwendigen Anschlussfinanzierung auseinandersetzen.

• Sie haben bei der Annuität eine gleichbleibende monatliche Belastung.

• Das Annuitätendarlehen ist besonders für die Immobilienfinanzierung geeignet.

Zu den Nachteilen gehören

• Während der vereinbarten Laufzeit und der Sollzinsbindung sind keine einseitigen Vertragsänderungen möglich.

• Zinsänderungen bei einer Anschlussfinanzierung: Nach dem Ablauf der vereinbarten Sollzinsbildung benötigt der Kreditnehmer in den meisten Fällen noch eine Anschlussfinanzierung. Die Zinssituation in der Zukunft kann im Vorfeld jedoch nur schwer eingeschätzt werden. Aus diesem Grund könnten höhere Zinsen zu einem Problem werden. Dieser Nachteil kann aber mit einem Forward Darlehen aufgefangen werden.

Warum auf ein Annuitätendarlehen setzen?

Ein Annuitätendarlehen bringt vor allem durch die gleichbleibende Kreditrate und die damit bekannten monatlichen Kosten wichtige Vorteile. Aus diesen Gründen ist ein Annuitätendarlehen in vielen Fällen bei einer Hausfinanzierung eine hervorragende Wahl. In manchen Fällen kann aber auch ein endfälliges Darlehen oder ein Tilgungsdarlehen eine gute Lösung sein.

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