Die Immobilienertragsteuer in Österreich

Die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen hat sich in Österreich im Jahr 2012 grundlegend geändert. Bis dahin gab es die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Gewinnbringende Immobilienverkäufe außerhalb der Frist waren steuerfrei, während innerhalb der Frist die Einkommensteuer mit dem vollen Steuersatz schlagend wurde. Seit dem 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien immer der sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Die Besteuerung erfolgt nicht mit dem regulären Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz von 30 %.

Für Zwecke der ImmoESt sind unter dem Begriff „Grundstück“ Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen. Es gibt Übergangsregelungen für Liegenschaften, die bereits vor der Einführung der ImmoESt steuerfrei gewesen wären, sowie Steuerbefreiungen wie die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung.

Der Veräußerungsgewinn, der dem 30-%igen Sondersteuersatz unterworfen ist, ergibt sich als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Der Veräußerungserlös ist der vereinnahmte Kaufpreis. Bei den Anschaffungskosten unterscheidet der Gesetzgeber in der Berechnung zwischen Neugrundstücken und Altgrundstücken. 

Was ist der Unterschied zwischen Neu- und Altgrundstücken?

Unter Neugrundstücken versteht man jene Grundstücke, die am Tag der Einführung der ImmoESt. am 1.4.2012 noch innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist waren und dadurch steuerverfangen gewesen sind. Das sind alle Grundstücke, die nach dem 31.3.2002 erworben wurden. Unentgeltliche Eigentumsübertragungen wie Schenkung oder Erbschaft nach dem genannten Stichtag zählen hier nicht. Bei Neugrundstücken ist der tatsächliche Anschaffungspreis, erhöht um eventuelle Herstellungs- oder Instandhaltungsaufwände (z.B. Anbau, Zubau, Austausch wesentlicher Gebäudeteile), heranzuziehen. Laufende Reparaturen sind hingegen nicht abzugsfähig.

Jene Grundstücke die bei Einführung der Immobilienertragsteuer nicht mehr steuerverfangen waren, somit vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden, sind im Umkehrschluss Altgrundstücke. Hier dürfen die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % vom Veräußerungserlöses angesetzt werden. In der Praxis werden bei Altgrundstücken damit nur 14 % vom Erlös mit 30% besteuert, was zu einer gesamten Steuerbelastung von 4,2 % auf den Umsatzerlös führt. Auch wenn dies in der Regel zu einer geringeren Steuerlast als bei Neugrundstücken führt, können auch bei Altgrundstücken alternativ die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen werden. Das kann zum Beispiel Sinn machen, wenn in der Vergangenheit hohe Renovierungs- oder Herstellungskosten angefallen sind. Erhöhte Anschaffungspauschalen gibt es für Altgrundstücke bei denen es zu Umwidmungen in Bauland gekommen ist. Damit sollen mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden.

Fällt beim Teilverkauf Immobilienertragsteuer an?

Auch beim Teilverkauf fällt ein Veräußerungsgewinn an, der dem Grunde nach der ImmoESt. unterliegt. Der Unterschied besteht darin, dass nicht die komplette Liegenschaft verkauft wird und dadurch auch die Anschaffungskosten nur im Verhältnis des verkauften Anteils abzugsfähig sind. Verkaufen Sie zum Beispiel 30 % der Liegenschaft an Bambus, sind 30 % der Anschaffungskosten abzugsfähig. Für den restlichen Teil der Liegenschaft bleiben Sie grundbücherlich eingetragene Miteigentümerin und können in weiterer Folge die restlichen 70 % der Anschaffungskosten dann bei einem Verkauf Ihrer restlichen Anteile in Abzug bringen.

Bin ich beim Teilverkauf meiner Immobilie steuerbefreit?

Für bestimmte Transaktionen hat der Gesetzgeber Steuerbefreiungen vorgesehen. Die wichtigsten sind die Hauptwohnsitz- und die Herstellerbefreiung.

Verkäufe von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis zu einer bestimmten Größe sind steuerfrei, sofern sie dem Verkäufer durchgehend ab der Anschaffung oder Herstellung und für mindestens 2 Jahre oder für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Da diese Steuerbefreiung darauf abzielt, dass der Hauptwohnsitz aufgegeben werden muss, können sich Verkäufer beim Teilverkauf nicht auf die Herstellerbefreiung berufen ohne aus ihrem Eigenheim auszuziehen.

Anders verhält es sich bei der Herstellerbefreiung, die auch beim Teilverkauf mitunter zur Anwendung kommen kann. Bei dieser ist der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst errichteten Gebäudes, nicht jedoch der Grund und Boden, steuerfrei. Ein Gebäude gilt als selbst errichtet, wenn der Steuerpflichtige das finanzielle Risiko während des Bauprozesses getragen hat, auch wenn es von einem beauftragten Unternehmer errichtet wurde, solange der Eigentümer die Verantwortung für eventuelle Kostenüberschreitungen hatte.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Immobilienerstragsteuer in Österreich bei privaten Immobilienveräußerungen einem Sondersteuersatz von 30 % auf den Veräußerungsgewinn unterliegt. Das ist die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten. Bei Neugrundstücken sind die tatsächlichen Anschaffungskosten abzugsfähig, während für Altgrundstücke ein pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angenommen werden kann. Ob ein Grundstück als Alt- oder Neugrundstück eingestuft wird, hängt davon ab, ob die letzte entgeltliche Transaktion vor oder nach dem 31.3.2002 stattgefunden hat.