Was ist eine Hypothek?

Ein Hypothekardarlehen, ist per Definition ein Darlehen, das durch eine Immobilie besichert ist. Im Vergleich zu unbesicherten Darlehen haben Hypotheken daher ein niedrigeres Risiko für den Darlehensgeber und folglich bessere Konditionen für den Darlehensnehmer. Besicherte Darlehen sind die gängigste Form der Immobilienfinanzierung, können allerdings auch für andere Zwecke verwendet werden. Jedes Vorhaben kann mit ihnen finanziert werden – sofern sich der passende Darlehensgeber finden lässt. Auch in Krisenzeiten wie der Corona-Krise lassen sich dadurch Investitionen oder auch Liquiditätsengpässe langfristig und günstig finanzieren. 

Die Hypothek ist von daher ein Grundpfandrecht, das zur Kreditsicherheit für die ausstehende Kreditsumme dient. Dieses Pfandrecht ist im Grundbuch eingetragen und erlischt automatisch mit der Rückzahlung der gesamten Forderung. Grundsätzlich ist zwischen zwei Arten der Hypothek zu unterscheiden. Zu einem gibt es die Festbetragshypothek, die als Pfandrecht eingetragen wird, wenn es sich um einen bestimmten Kredit ohne Wiederausnützung handelt. Zum anderen gibt es noch die Höchstbetragshypothek, die als Pfandrecht eingetragen wird und immer wieder als Sicherheit genutzt werden kann.

Welche Darlehensmodelle gibt es?

Ganz gleich um welches Darlehensmodell es sich handelt, ist immer zwischen fixer und variabler Verzinsung zu unterscheiden. Fix verzinste Darlehen halten dabei über einen bestimmten Zeitraum den Zinssatz stabil. Die Zinsbindungsdauer (Sollzinsbindung) wird in der Regel zwischen fünf und dreißig Jahren festgelegt.

Bei einem variabel verzinsten Darlehen wird der Zinssatz in festen Zeitabständen neu bestimmt. Die Höhe des Zinssatzes orientiert sich dabei meistens am EURIBOR-Satz (European Interbank Offered Rate), den sich europäische Banken gegenseitig gewähren. Es ist dabei üblich, den Zinssatz alle drei oder sechs Monate neu festzuschreiben.

Da sich der EURIBOR- Satz stark verändern kann, sind auch die vollen Kosten des Darlehens im Voraus nicht ermittelbar. Um dieses Risiko zu verringern, ist es möglich mit dem Darlehensgeber einen Cap, also eine Grenze, zu vereinbaren, über den der Zinssatz nicht steigen darf. 

Annuitätendarlehen 

Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form der Hypothek. Regelmäßige, gleichbleibende Zahlungen (Annuitäten) enthalten sowohl Zinsen, als auch die Tilgung der Darlehensschuld.

Zu Beginn der Rückzahlung des Annuitätendarlehens ist der größte Teil der Darlehensrate die Zinslast, während nur ein kleiner Teil das Darlehen tilgt. Mit der Zeit verschiebt sich dieses Verhältnis und der Tilgungsbeitrag steigt. Der Vorteil dieser gleichbleibenden Zahlungsmodalität ist die hohe Planungssicherheit für Darlehensnehmer.

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen bleibt nur der monatliche Betrag der Tilgung gleich, während der Betrag der zu zahlenden Zinsen mit der sinkenden Restschuld abnimmt. Damit fällt zu Beginn des Darlehens die höchste und zu Ende die niedrigste Rate an.

Endfällige oder tilgungsfreie Darlehen

Bei endfälligen oder tilgungsfreien Darlehen werden während der Laufzeit des Darlehens nur die Zinsen bezahlt, die Darlehensschuld jedoch nicht getilgt. Die Darlehensschuld wird erst zu Ende der Laufzeit mit einer einzigen Zahlung vollständig beglichen. Um das Ausfallrisiko zu verringern, verlangen Banken deshalb oft den Betrag in einer anderen Vertragsform, wie z.B. einer Lebensversicherung, anzusparen. 

Das Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen wird häufig zur Anschlussfinanzierung verwendet. Man kann sich dadurch mit der Bank auf einen Fixzins für ein zukünftiges Darlehen einigen. Planen Sie zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung in drei Jahren, können Sie schon heute ein Forward-Darlehen abschließen und sich für die Anschlussfinanzierung einen bestimmten Fixzins sichern. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie von einem steigenden Zinssatz ausgehen oder das Risiko von Zinsschwankungen nicht selbst tragen wollen.  In Österreich ist ein Forward-Darlehen jedoch unüblich, weil man im Gegensatz zu Deutschland die Fixzinsvereinbarung einfacher auflösen kann. Mit einer Gebühr von einem Prozent der offenen Kreditsumme als Vorfälligkeitsentschädigung kann das Forward-Darlehen mit einer Umschuldung aufgelöst werden.